Quelle est la formule de calcul du taux d'endettement des banques pour vos investissements locatifs ?

Pour votre retraite, compléter vos revenus ou encore transmettre un patrimoine, vous avez décidé d'investir dans un bien immobilier locatif.

Pour financier vos opérations, vous avez besoin de contracter un prêt auprès d'un établissement bancaire.

Alors, que vous souhaitiez investir dans un immeuble de rapport, dans un appartement ou dans une maison et si vous envisagez d'emprunter, il est important de connaître votre capacité réelle d'endettement, ainsi que de savoir comment votre établissement bancaire calculera votre capacité d'endettement pour vos investissements locatifs.

Avant de souscrire un crédit, il semble essentiel de savoir exactement ce que l'on entend exactement par niveau d'endettement.

Tout le monde sait plus ou moins qu'en France le taux d'endettement, même pour un investissement locatif, ne doit pas dépasser le seuil des 33%.

Mais bien entendu, pour revoir à la hausse votre taux d'endettement pour vos futurs investissement locatifs, tout dépendra de vos revenus, de votre patrimoine, de vos éventuels placements financiers, de votre âge ou encore de votre possible apport personnel.

Donc, pour éviter toute mauvaise surprise, et avant d'engager une quelconque opération immobilière locative, il est primordial que vous vous renseigniez auprès de votre établissement financier pour connaître avec exactitude votre capacité d'emprunt.

Vérifier le profil financier du futur investisseur locatif pour calculer son taux d'endettement

Mais pourquoi est-il si important de bien savoir calculer le taux d'endettement pour un investissement locatif ?

Tout simplement parce que celui-ci vous permettra de connaître la part de vos revenus que vous ou votre foyer pourrez dédier au remboursement de vos emprunts.

Et comment font les banques pour calculer le taux d'endettement d'un ménage ou d'un futur propriétaire-bailleur, dans le cadre d'investissements immobiliers locatifs ?

Quels sont les critères qu'elles prennent en compte pour le calculer ?

Les premiers éléments qui seront examinés seront bien entendu vos revenus.

Les salaires les plus élevés et un emploi stable permettront un taux d'endettement pour un investissement locatif plus élevé que pour les intérimaires ou encore les les salariés en CDD par exemple.

Pour ces derniers d'ailleurs, pour calculer leur taux d'endettement pour un investissement locatif, les banques feront une moyenne des revenus sur les trois dernières années.

Pour les revenus jugés plus stables, elles prendront en compte le salaire ou le traitement mensuel net.

Autre élément pris en compte par les établissements financiers pour le calcul du taux d'endettement pour un investissement locatif, les charges : pensions alimentaires, crédit revolving ou encore autres prêts, comme ceux à la consommation par exemple.

Enfin pour calculer votre capacité d'emprunt, la banque estimera également le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous restera une fois que vous vous serez acquitté de toutes vos dépenses : pour vous habiller, vous nourrir ou encore vous divertir.

Notons que si jusqu'à il y a peu le taux d'endettement pour un investissement locatif était un calcul financier propre à chaque banque, avec la méthode par différentiel, dite du reste à vivre, qui ajoute dans le calcul du taux d'endettement, simplement le cash-flow, positif ou négatif, aujourd'hui, sur les recommandations de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité Financière et dans un souci d'harmonie, c'est la méthode classique qui est privilégiée, qui revient à comparer les charges de crédit par rapport à l'ensemble de vos revenus.

Sachez enfin que si souhaitez investir dans l'immobilier locatif et que vous n'êtes pas propriétaire, le calcul de votre taux d'endettement sera le même que pour une acquisition classique.

Et si vous n'êtes pas propriétaire, les mensualités de l’emprunt seront ajoutés au calcul du taux d'endettement.