Comment transmettre son patrimoine en SCI ?
Comme beaucoup d'investisseurs français, pour espérer transmettre votre patrimoine à vos enfants sans complications, vous avez investi dans la pierre et plus particulièrement dans un investissement locatif ancien.
Et pour le mode de transmission de ce patrimoine, vous allez certainement opter pour la SCI familiale.
Bonne idée, mais avant de vous lancer, vous devez connaître tous les tenants et aboutissants de cette stratégie immobilière.
C'est pourquoi, avant d'expliquer qu'un investissement locatif dans l'ancien en SCI est une bonne option, il convient de définir exactement ce qu'est une SCI.
Qu’est- ce qu’une SCI ?
Signifiant littéralement société civile immobilière, la SCI est une structure juridique qui permet à ses associés de gérer et d'exploiter des biens immobiliers, dans un but non commercial.
Souvent choisi dans un contexte familial, la SCI facilite l'organisation de la transmission et permet d'optimiser la fiscalité dans le cadre d'une transmission de patrimoine.
Pourquoi opter pour des investissements locatifs en SCI
Si vous optez pour ce mode de transmission, pour l'ensemble de vos investissements locatifs, il vous faudra d'abord monter la SCI.
Et pour la créer, vous avez 2 possibilités : soit imprimer des contrats via Internet, soit faire appel à un professionnel spécialisé en droit immobilier, moyennant finances bien entendu.
Comptez entre 2000 et 3000 euros, mais tout en étant assuré d'agir en toute légalité.
Une fois la SCI créée, il faut alors rédiger les statuts, les déposer au Tribunal de Commerce. Ils devront ensuite être publiés dans un journal d'annonces légales.
Dès la création de la SCI, les associés devront nommer un gérant, qui aura la responsabilité des taches administratives, de la gestion de la comptabilité, de l'entretien du ou des biens immobiliers ou encore de leur gestion locative.
Pourquoi choisir la SCI pour ses investissements locatifs ?
Choisir la SCI pour les investissements locatifs notamment pour réduire les droits de succession
Le principal avantage de cette stratégie d'investissement immobilier est la réduction des droits de succession comme que le coût fiscal de vos héritiers.
Mais pas seulement.
En effet, contrairement à l'indivision, dont l'issue juridique est bien souvent la vente du bien en cas de mésentente entre les héritiers, la SCI, en divisant le patrimoine en parts sociales, permet une répartition plus précise, plus juste et plus équitable. Ce qui est plutôt rassurant.
Par ailleurs, la SCI vous permettra de léguer à vos enfants le patrimoine immobilier locatif tout en en conservant vous-même sa gestion locative.
Et à votre décès, vos enfants auront la pleine propriété du patrimoine sans avoir à se préoccuper des droits de succession.
Comment ?
Tout simplement.
La SCI permet de faire entrer progressivement les enfants dans le patrimoine immobilier par le biais de donations de parts sociales, plus simples à partager.
Ceci engendrera inéluctablement un allègement des droits de donation et de succession.
Car en choisissant d’investir dans un bien immobilier locatif en SCI, chaque parent a la possibilité de donner graduellement les parts à ses enfants, dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans.
Et au-delà, les droits de succession sur chaque part seront logiquement moins élevés. Car une fois divisé, le bien immobilier perd près de 15% de sa valeur.
Mais cette stratégie immobilière ne convient pas à tout le monde.
Même si investir dans l'ancien via une SCI, procure de nombreux avantages, il existe des contre-indications à cette stratégie.
Les couples pacsés ou en concubinage par exemple n'ont aucun intérêt à choisir la SCI. Car en cas de décès, le conjoint survivant risque de perdre son droit de jouissance sur le bien au profit des héritiers du défunt, s'ils ne sont pas du même lit.
Les parents d'un enfant unique n'ont pas non plus intérêt à opter pour cette structure juridique, qui convient mieux aux familles recomposées, pour des raisons évidentes.
Autre inconvénient d'un investissement locatif en SCI, aucun de ses associés ne peut contracter un prêt à taux zéro pour acheter le bien ou encore utiliser leur plan épargne logement.
Responsabilités des associés en SCI
À noter également que dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, sur leurs fonds propres, au prorata des parts engagées bien entendu.
Pour finir, sachez que pour éviter un contrôle fiscal, le fisc étant constamment à l’affût des SCI familiales, peut juger votre SCI fictive si tous les associés ne se réunissent pas régulièrement et ne fournissent aucun bilan comptable. Alors soyez très vigilent.
Pour cadrer votre SCI, n'hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour vous accompagner et vous aider à tout créer en toute légalité et transparence.
