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Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
Où dénicher un immeuble de rapport ?
Quel type d'immeuble de rapport acheter ?
Quels sont les avantages et les inconvénients à investir dans un immeuble de rapport ?
Avantages financiers
Avantages fiscaux
Où investir dans un immeuble de rapport ?
Financer l'achat d'un immeuble de rapport ?
Conclusion : est-il toujours intéressant d’investir dans un immeuble de rapport aujourd’hui ?
Longtemps, nombreuses étaient les personnes qui pensaient qu'investir dans l'immobilier locatif était l'apanage des plus riches.
Une idée reçue encore plus palpable lorsqu'il s'agit d'un investissement dans un immeuble de rapport.
Mais investir dans un immeuble de rapport n'est pas réservé aux plus aguerris en matière d’investissement immobilier locatif.
En effet, pour investir dans un immeuble de rapport, il suffit d'avoir une capacité financière suffisante et solide, pour faire face à toutes les charges incombant au propriétaire-bailleur de l'immeuble de rapport et de s'entourer de professionnels compétents.
Non seulement ils vous accompagneront dans toutes vos démarches, mais sauront aussi vous rassurer et apaiser vos doutes.
En effet, ils vous confirmeront qu'investir dans un immeuble de rapport, contrairement aux idées reçues, est accessible à tous les investisseurs et que ce n'est pas forcément synonyme de « voir grand ».
Un immeuble de rapport c'est, comme son nom l'indique, un immeuble qui rapporte.
Également appelé « immeuble locatif », un immeuble de rapport est un bien immobilier comportant au moins deux appartements ou un appartement couplé à un local commercial, vendu en une seule fois et non lot par lot, qui permet de générer des revenus passifs.
Lorsque vous décidez d'acheter un immeuble de rapport, plusieurs options s'offrent à vous.
Soit vous achetez un immeuble de rapport où les appartements sont déjà loués, soit vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport vide.
Dans le cas d'un investissement dans un immeuble de rapport déjà occupé, n'ayant pas à chercher de locataires, vous gagnez un temps précieux.
Par ailleurs, vous connaissez déjà ceux en place, par les dossiers que le vendeur de l’immeuble de rapport convoité vous aura remis au préalable.
Ce qui peut être très rassurant, puisque vous savez déjà tout de la solvabilité de vos futurs locataires.
Mais acheter un immeuble de rapport vide a aussi ses avantages.
En effet, si l'immeuble de rapport que vous comptez acquérir est vide, et que vous souhaitez le valoriser, tout en bénéficiant de réductions fiscales, il vous est alors plus facile d'envisager la réalisation de travaux.
Notez bien que si vous optez pour l'achat d'un immeuble de rapport vide, vous devrez choisir seul le montant des loyers.
Pour ne pas vous tromper et appliquer le bon montant, étudiez bien le quartier dans lequel se situe votre immeuble de rapport.
Un loyer trop bas pourrait ne pas vous rapporter suffisamment et à l'inverse un loyer trop haut vous empêcherait de trouver des locataires.
N'hésitez pas à faire des tests avec des annonces fictives.
C'est la meilleure manière pour estimer le bon loyer pour votre immeuble de rapport.
Sachez également que vous pouvez acheter un immeuble de rapport mixte, vide et loué ou encore acheter un immeuble de rapport meublé, pour bénéficier du régime fiscal des LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Vous avez du temps et vous souhaitez trouver votre immeuble de rapport seul.
De nombreuses applications gratuites existent, comme celles du site Internet de La Bonne Pierre.
Mais si au contraire, vous manquez de temps ou si vous préférez confier cette tache à un spécialiste plus avisé, vous pouvez faire appel aux mandataires de La Bonne Pierre Conseil par exemple, qui couvrent l’ensemble du territoire national et qui en 2020 ont vendu près de 300 immeubles de rapport partout en France.
Ils pourront prospecter à votre place et vous dénicher les meilleures opportunités pour votre investissement dans un immeuble de rapport.
Pour le montage de votre projet d’investir dans un immeuble de rapport, là aussi plusieurs options s'offrent à vous.
Soit vous avez la capacité financière suffisante pour acheter en nom propre, soit vous préférez passer par une SCI, une société civile immobilière, ce qui augmentera votre capacité financière.
Si vous achetez en nom propre un immeuble de rapport et que vous choisissez les régimes LMNP, (Loueur meublé non professionnel) comme LMP (Loueur Meublé professionnel), vous bénéficierez d’importantes réductions d'impôts durant de nombreuses années.
Dans le cas d'un achat d'immeuble de rapport via une SCI, les avantages sont là aussi nombreux, même si au départ cela implique quelques obligations, notamment la rédaction de statuts, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation de la SCI au RCS.
Très plébiscitée par les couples et les familles, la SCI, dans le cas de l'achat d'un immeuble de rapport, facilite réellement la transmission d'un patrimoine.
Soyez conscient d'une chose tout de même : investir dans un immeuble de rapport peut se révéler plus compliqué qu'une opération dans un appartement seul.
En effet, en investissant seul dans un immeuble de rapport, vous devez avoir conscience que toutes les charges concernant l'immeuble de rapport convoité vous seront allouées, à vous et à vous seul.
Le premier avantage à investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs appartements dans différents immeubles est bien entendu financier.
En effet, comme vous achetez « en gros », le prix au m2 sera moins élevé, c'est logique.
Par ailleurs, en investissant dans un immeuble de rapport, vous limitez les démarches et réduisez vos frais de notaire.
Car comme vous achetez plusieurs lots dans un immeuble en une seule fois, vous ne passez qu'une fois devant lui.
En plus de réduire les frais notariés ou encore bancaires, en achetant un immeuble de rapport, n'ayant pas de syndic à rétribuer, vous réduisez aussi les frais de gestion, durant toute la durée de possession du bien.
Mais les avantages à investir dans un immeuble de rapport ne sont pas que financiers.
En effet, en achetant un immeuble de rapport, vous réduisez aussi la vacance locative de votre bien immobilier locatif. Les locataires de votre immeuble ne prenant généralement pas congé tous en même temps.
A côté de tous ces avantages financiers, investir dans un immeuble de rapport peut vous octroyer un rabais fiscal, car de nombreux dispositifs de défiscalisation vous sont proposés.
La Loi Denormandie, qui depuis 2019, vous permet de bénéficier d'un allégement fiscal pouvant aller jusqu'à 63 000 euros ou encore la loi Cosse, qui, si vous louez votre immeuble de rapport à des foyers à revenus modestes à des tarifs moins élevés, vous avez la possibilité de déduire de vos impôts jusqu'à 85% des revenus.
Pour toutes informations supplémentaires, vous pouvez consultez l'article suivant (lien Comment faire de la défiscalisation avec un immeuble de rapport).
Malgré quelques inconvénients, tous ces avantages sont un gage de rentabilité, le premier facteur recherché bien entendu quand on investit dans un immeuble de rapport.
Mais pour obtenir une bonne rentabilité locative, encore faut-il bien choisir son emplacement, qui est la clé de la réussite de tout investissement immobilier locatif.
Pour vous assurer une rentabilité optimale pour votre immeuble de rapport, choisissez bien votre emplacement.
Et si vous soignez la sélection de votre immeuble de rapport, vous pouvez espérer obtenir une rentabilité supérieure à 7%, parfois même jusqu'à 10% en fonction de l'état du bein et des travaux que l'immeuble necessite .
Pour votre investissement dans un immeuble de rapport, chassez les idées reçues. Les meilleures rentabilités pour un immeuble de rapport ne se trouvent pas forcément dans les grandes villes, où la rentabilité n'est pas toujours avérée, les prix d'achat d'un immeuble de rapport étant plus élevés.
Préférez plutôt une ville moyenne de province, où la demande locative est importante. Vous pouvez ainsi choisir d'investir dans un immeuble de rapport situé dans une station balnéaire ou près des campus universitaires.
Les villes comme Strasbourg, Lille ou encore Lyon (lien 17/07/2017 sont certes très attractives, mais elles ne bénéficient pas d'une rentabilité suffisante.
Pour obtenir une rentabilité correcte, concentrez-vous plutôt sur les villes plus modestes comme Tours (lien : investir dans un immeuble de rapport à Tours), Angers ou même le Havre (lien : 10/07/2017 : vendre et investir dans un immeuble de rapport au Havre).
(insérer liens des contenus existants sur blog)
Pensez aussi à l'investissement d'un immeuble de rapport à l’étranger, comme à Bruxelles par exemple, où les offres sont tout à fait attractives. (lien vers contenu Bruxelles : terre d'opportunités immobilières)
Si vous voulez investir dans un immeuble de rapport, surtout ne vous précipitez pas. N'hésitez pas à faire une étude de marché complète si vous ne connaissez pas la ville dans laquelle vous souhaitez investir,
Analysez le marché sur place comme son bassin d'emplois. Vérifiez aussi le quartier, la proximité des commerces et les transports proposés.
Un conseil : pour votre investissement dans un immeuble de rapport, ne vous cantonnez pas à votre région. Voyez plus large.
Et prospectez ailleurs pour mettre toutes les chances de votre côté.
Financer l'achat d'un immeuble de rapport
La dernière étape quand on envisage d’investir dans un immeuble de rapport est son financement.
Et généralement, pour financer un investissement dans un immeuble de rapport, la solution la plus simple est le prêt bancaire.
Mais un investissement dans un immeuble de rapport ne se fait pas à la légère.
Notre conseil : consultez plusieurs établissements bancaires avant d’arrêter votre choix.
Comparez les différentes offres et optez pour celle qui vous conviendra le mieux.
Et si celui-ci se porte sur l’investissement dans un immeuble, que vous souhaitez transformer en immeuble de rapport, sachez que les établissements bancaires vous suivront plus facilement, même si vous comptez l'acheter sans apport.
Car les mensualités de votre prêt bancaire seront payées grâce aux loyers que vous percevrez de votre immeuble de rapport.
Cette stratégie d’investissement dans un immeuble de rapport étant en effet plus pérenne que celle qui consiste à détenir plusieurs appartements dans des immeubles différents.
La vacance locative, dans le cas d'un immeuble de rapport, étant moins fréquente.
Par ailleurs, si vous optez pour un investissement dans un immeuble de rapport de taille moyenne, dans une ville moyenne, vous pourrez plus facilement négocier son prix.
Est-il toujours intéressant d'investir dans un immeuble de rapport aujourd’hui ?
Depuis de nombreuses années, la pierre reste le placement préféré des Français.
70% d'entre eux opteraient en effet davantage pour un investissement immobilier locatif plutôt que dans une assurance-vie ou une épargne. Il est vrai que pour compléter ses revenus, se constituer une retraite ou transmettre un patrimoine, la pierre est un choix plus que judicieux.
Et l'investissement dans un immeuble de rapport permet d'acquérir une indépendance financière plus rapidement. En outre, investir dans un immeuble de rapport permet de minimiser les risques, notamment de loyer impayé et de vide locatif.
Malgré tous les avantages qu'impliquent l'investissement dans un immeuble de rapport, attention aux pièges qu'une telle opération peut représenter, notamment en ce qui concerne la division en lots.
En effet, si l'immeuble dans lequel vous venez d’investir n'a pas été divisé en lots, avant d'envisager des travaux, vous devrez consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme) afin de savoir ce que vous avez le droit de faire ou non.
Et sachez que si votre immeuble n'a pas été déjà divisé en lots, pour pouvoir le transformer en immeuble de rapport vous devrez vous charger vous-même des dépenses privatives, comme l'électricité et le gaz et définir non seulement la jouissance des parties communes dans chaque bail, mais également fixer les charges, ramenées à chaque surface privative.
Autre critère à prendre en compte lorsque vous envisagez d'investir dans un immeuble de rapport : la revente. Ayez bien conscience que la durée de revente d'un immeuble de rapport est bien plus longue que pour un appartement seul ou une maison. Et bien souvent, si vous décidez de revendre votre immeuble de rapport, ce sera en bloc ou rien du tout.
Car si la revente par lots est possible, elle engendre de lourdes démarches administratives.
Le marché des immeubles de rapport, même si dans l'absolu, comme nous l'avons dit en début d'article, est ouvert à tous, n'est pas un marché d'amateurs. Donc, pour fixer son prix de revente, informez-vous précisément sur le marché local et estimez correctement sa rentabilité locative. Pensez aussi à prendre en compte le système décotes/surcotes. Encore une fois, si vous craignez de vous engager dans la mauvaise direction, sachez vous entourer des bons professionnels.
Ceux de La Bonne Pierre Conseil sont à votre disposition et à votre écoute.
Vous disposez désormais de toutes les cartes en main pour réaliser votre rêve : investir dans un immeuble de rapport. A vous de jouer !
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