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Investir dans un bien immobilier vendu loué : quel régime matrimonial choisir ?

Posté le 29/03/2019        Catégorie : Actualités

Investir en couple : quelles sont les démarches ?

 

Vous avez trouvé votre moitié. Et maintenant, vous avez décidé de vous constituer un patrimoine en achetant un bien immobilier en commun, dans le but de le louer.

Quand tout se passe bien dans le couple, pas d'inquiétude à avoir.

En revanche, c'est en général au moment de la séparation ou d'un décès, auxquels vous ne pensez pas forcément dans l'immédiat, fort heureusement, que des opérations financières aux conséquences désagréables peuvent avoir été réalisées. 

D'où l'intérêt de souscrire à un régime matrimonial adéquat lorsque l'on souhaite investir dans un bien immobilier occupé à deux.

 Mais alors quel régime choisir pour une protection optima ?

 

Investir dans un bien immobilier vendu loué : quel régime matrimonial choisir ?

 

Lors de l'acquisition à deux d'un bien immobilier loué, la première chose à faire est de veiller à bien garder une trace écrite de l'origine des capitaux, ainsi que des facultés contributives de chacun lors du remboursement du crédit.

Par ailleurs, dans l'acte notarié d'achat du bien immobilier loué, il est primordial de préciser à qui appartiennent les fonds versés, ainsi que leur provenance. Vous pourrez également y spécifier que le bien est acquis à titre de remploi.

 

Pour investir en couple, plusieurs cas de figure peuvent se présenter

 

- Vous vivez en concubinage et souhaitez investir dans une bien immobilier loué.

Si vous ne faites rien, sachez que dans ce cas, l'unique propriétaire est celui dont le nom figure sur l'acte d'acquisition et que l'autre, même s'il a participé au financement, ne bénéficiera d'aucun droit en cas de séparation ou de décès.

Alors pour se protéger, sachez qu'il existe tout de même des solutions : soit vous acheter en indivision, les deux noms des acquéreurs figurent ainsi sur l'acte notarié et chacun est propriétaire en fonction de son apport. Soit vous créez une SCI, ce qui vous permet de devenir associés d'une société immobilière plutôt que propriétaires.

 

- Vous êtes mariés, sans contrat de mariage.

Automatiquement, c'est alors le régime de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Peu importe alors qui paie, le bien est réputé commun. Et avec ce régime, les biens immobiliers, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage, deviennent propriété commune, exceptés ceux reçus par héritage ou donation.

Ce régime n'est intéressant que pour deux conjoints salariés. Si l'un des deux est chef d'entreprise et souhaite vendre son fonds de commerce ou l'immeuble abritant ses locaux, il devra automatiquement demander l’avis de son conjoint.

En revanche, pour un jeune couple sans patrimoine important, ce régime est tout à fait recommandé.

  

- Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens et souhaitez investir dans un bien immobilier vendu occupé.

La séparation de bien est un régime simple et clair. Le notaire qui l'établit distingue alors les biens de l'un et ceux de l'autre époux. Les biens sont ainsi la propriété exclusive de celui qui les a acquis et chaque conjoint peut acheter un bien sans l'autorisation de l'autre. En cas de divorce, les patrimoines respectifs ne seront ainsi pas impactés.

Ce régime offre ainsi de multiples avantages, comme la conservation d'une totale liberté sur ses biens propres, facilitant de ce fait la gestion du patrimoine, sans risque de contestation.

 

- vous êtes pacsés.

Car depuis la loi du 15 novembre 1999, ceux qui ne veulent pas se marier ont une alternative : le Pacs, qui permet à tous de bénéficier aussi d'avantages fiscaux et patrimoniaux.

Essentiel si vous souhaitez investir dans un bien immobilier loué.

Pour les Pacs conclus depuis le 1er janvier 2007, sauf convention contraire, le partenaire est seul propriétaire des biens acquis avant. Mais en cas de litige, le bien est réputé commun pour chacun une moitié. D'où l'importance de rédiger une clause de remploi, qui garantit une sécurité et servira de preuve au moment venu.

Pour les Pacs signés avant le 1ier janvier 2007, les biens acquis ensemble ou séparément tombent directement dans l'indivision. Ici aussi et plus encore la clause de remploi de fonds propres est indispensable.

 

Vous pouvez aussi créer une SCI, permettant ainsi à chacun des associés de détenir les parts à hauteur de son apport et préserve donc des conflits ultérieurs.

 

Loin de vous freiner, ces conseils doivent vous amener à réfléchir en amont au régime matrimonial que vous souhaitez choisir pour protéger votre future famille dans l'éventualité d'une opération immobilière locative : investissement dans un bien immobilier occupé ou vente d'un bien immobilier loué.

 

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