Qu’est-ce que la vente en viager ?
Comme acheter un appartement occupé, investir dans un viager consiste à acheter un bien à un vendeur, l’acquéreur sera alors, le débirentier. La spécificité est que vendeur, le crédirentier perçoit mensuellement une rente jusqu’à sa mort. De plus, dans l’investissement locatif en viager, le débirentier aura accès à son bien à condition que le crédirentier décède ou le libère.
A noter qu'investir ou vendre en viager peut se faire entre toutes personnes possédant une capacité juridique.
Pour que l’investissement locatif en viager soit pris en compte, le décès du vendeur doit être inattendu et son état de santé secret. Dans le cas où le crédirentier meurt dans les 20 jours après la signature de l’acte d’achat, la vente est annulée. Dans cette situation, les héritiers pourront récupérer le bien, voir présenter le dossier devant le tribunal de Grande Instance (TGI).
Comment fixer le prix de vente ?
Pour un investissement locatif en viager, le prix de vente est fixé avec le consentement des deux parties. Néanmoins, celui-ci peut excéder la différence entre le prix vénale (montant du bien estimé par rapport aux conditions du marché) et la valeur du bien calculée selon la durée de vie du crédirentier.
Comment calculer la rente ?
Une première somme au comptant, appelée le bouquet peut être versé par le débirentier. Suivant ce montant, la rente pourra être moins ou plus conséquente.
Pour sa sécurité, le crédirentier peut inscrire plusieurs clauses dans le contrat telles que :
- une clause résolutoire, dans le cas où il y a de plusieurs manquements de paiement de la rente.
- dans le cas d'une suspension de contrat, le vendeur aura la possibilité de préserver le bouquet.
- Ainsi, qu’une clause d'indexation pour revoir automatiquement le montant de la rente suivant l’indice de l’Insee.
Vous êtes crédirentier (vendeur) ?
La taxe d’habitation, les factures d’énergie, les réparations et les entretiens seront toujours à votre charge. Pour vous en défaire, vous devez libérer le bien.
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les rentes viagères que vous percevez. Plus le crédirentier est âgé, plus le montant décroît.
Vous êtes débirentier (investisseur)?
La taxe foncière sera à votre charge sauf si les deux parties décident qu’elle soit à la charge du crédirentier.
Quels sont les avantages ?
Pour le crédirentier :
- La possibilité de jouir pleinement de son logement jusqu’à son décès.
- La rente viagère et le bouquet sont versés après la signature de l’acte de vente.
- Fin de la taxe foncière et des grosses réparations qui sont à la charge au débirentier.
- Un abattement sur l’impôt sur le revenu de 30 à 70% par rapport à l’âge.
- La possibilité de louer son bien.
Pour le débirentier :
- Des rentes soumises à la durée de vie du crédirentier.
- La possibilité de ne pas verser les rentes jusqu’à leurs termes en cas de décès du vendeur.
- Pas de gestion locative ni de taxe d’habitation, charges et entretiens.
- La possibilité de revendre le bien en viager.
Quels sont les inconvénients ?
Pour le crédirentier :
- Les charges, l’entretien et la taxe d’habitation
- L’impossibilité de louer le bien
Pour le débirentier :
- Un investissement imprévisible : avantageux si le vendeur a une durée de vie courte mais très désavantageux, si ce dernier a une longévité élevée (20% des acquéreurs sont gagnants).
- L'acquéreur doit attendre le décès du vendeur pour avoir le plein pouvoir sur son bien.
- La prise en charge des gros travaux et de la taxe foncière.
- Les héritiers du l'acquéreur doivent continuer à payer la rente si ce dernier meurt. Conseil : Prenez une assurance ou faites un prêt viager hypothécaire.
- La possibilité d’acquérir un bien avec moins de garanties à offrir que pour un achat classique.
Quelles sont les tendances du marché du viager actuellement ?
Pour ceux qui pensent à vendre en viager, c’est à dire les crédirentiers, ils sont en moyenne âgés de 79 ans.
Concernant ceux qui souhaitent investir dans un viager, les débirentiers, leur âge moyen est de 48 ans.
Souvent, les débirentiers versent 31% de la somme pour le bouquet et le reste, les 69% sont réservés pour la rente.
Sur le marché du viager, 71% préfèrent acheter un appartement occupé jusqu’au décès du crédirentier et 31% investissent dans le viager libre.
Dans cette situation, le vendeur libère son logement mais percevra une rente viagère jusqu’à la fin de sa vie.
Pour plus d’informations, venez voir notre site www.labonnepierre.com si vous souhaitez investir dans un viager. Nos conseillers vous aideront pour votre projet d’investissement immobilier.
Alors convaincu pour un investissement locatif en viager ?
