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Lettre N°11 Hauts-de-France

Posté le 04/04/2018        Catégorie : Investir en France

EDITION N°1 AVRIL 2018

 

Amiens, deuxième ville la plus peuplée du département après Lille avec 132 479 habitants, Amiens dispose de nombreux atouts pour un investissement locatif rentable. Un cadre de vie agréable, des transports en commun de qualité, tous modes de déplacements confondus, comptez en moyenne 16,4 minutes pour un trajet domicile/travail, un dynamisme commercial, un foisonnement culturel, avec de nombreux festivals, dont celui international du film ou encore un enseignement supérieur varié et performant et un tourisme intéressant, vous pouvez par exemple faire un petit tour en barque dans les nombreux hortillonnages de la ville, contribuent à la bonne tenue de l'investissement locatif. Du fait des 28 000 étudiants présents à Amiens, la demande de studios y est très forte.
Cependant, de fortes disparités marquent la commune.

De fortes disparités


Dans le quartier le plus huppé d'Amiens, Henriville, les prix sont les plus hauts, alors que la moyenne de la ville se situe dans le centre-ville, qui abrite la cathédrale Notre-Dame, inscrite au patrimoine national de l'Unesco et deux fois plus vaste que celle de Paris, ou à Saint-Maurice, bordé par le canal de la Somme et proche des pôles d'enseignement, notamment de l'université de Picardie. Le quartier Saint-Pierre affiche des prix inférieurs de près de 5% comparé à Saint-Maurice. Ceux de Hem et Saint Roch sont en baisse, avec des prix compris allant jusqu’à 30% inférieur aux plus élevés.
Avec un prix moyen au m2 occupé de 1 993 €, des loyers mensuels médians de 10,6 € du m2 et une rentabilité locative de 6,38%, Amiens, qui bénéficie aussi d'une position stratégique, dans le triangle Paris-Londres-Bruxelles, dispose d'atouts économiques inconstatables et même le fort taux de chômage de la ville et les impôts locaux élevés ne semblent pas freiner le marché immobilier amiénois, qui semble repartir à la hausse.

 

Roubaix, 96 077 habitants, située entre Bruxelles, Londres et Paris, au cœur des échanges européens, affiche des prix de 20 à 30 % inférieurs à Lille, dont elle est le satellite.


Une rentabilité parmi les plus hautes


En moyenne, pour un appartement, comptez 1 300 € du m2 pour un appartement vendu occupé, un loyer mensuel moyen de 9,2 € /m2 et une rentabilité locative brute de 8,49%, l'une des plus intéressantes dans la région.
Bastion industriel du Nord de la France au XIXeme siècle, qui a fortement été dynamisé par le textile est aujourd'hui en pleine reconversion. Si la ville s'appuie toujours sur le secteur textile, avec des écoles spécialisées, comme Esmod, Esaat et Ensait, elle soutient aussi le numérique. Roubaix transforme en effet ses anciennes friches industrielles en pépinières de star-up. Récemment, elle a d’ailleurs accueilli sur son territoire l'équipe du site Internet de showroomprivé.com.

Cette renaissance économique engendre une demande locative forte, avec de nombreux étudiants, qui grâce à sa proximité avec Lille, 10 minutes en tramway ou bus, choisissent de venir s'installer à Roubaix.
Le quartier du parc Barbieux, réputé pour être le plus cher de la ville, est le plus recherché. Il abrite des biens de standing, avec un potentiel de plus-values à moyen terme, à un prix moyen aux alentours de 2000 euros du m2 libre pour une petite surface, avec des prix médians à la location logiquement élevés, compris entre 15 et 18 euros.
Dans le quartier de l'Union, une ancienne friche industrielle qui ambitionne de devenir un éco-quartier, les prix marquent des écarts importants. On y trouve de nombreux plateaux à aménager en loft, très en vogue en ce moment, qui peuvent par ailleurs être loués en colocation.
Les prix inférieurs à l'agglomération lilloise, le périmètre de la zone franche de Roubaix, intéressante pour attirer des entrepreneurs, qui peuvent y louer des biens commerciaux, permettent à Roubaix d'être très attractive tant pour les primo investisseurs que pour les investisseurs locatifs chevronnés.
Attention toutefois à la vacance locative qui peut être importante.

 

Au Moyen-Age, les évêques ont fait de Beauvais une place régionale incontournable et un carrefour commercial. Ville drapante avec la manufacture royale de tapisserie sous l’Ancien Régime, elle est aujourd’hui la préfecture de l'Oise, avec 54 881 habitants. Idéalement située, au cœur de l'activité européenne, entre Reims-Rouen et Paris-Lille, elle dispose d'un patrimoine architectural riche, avec sa cathédrale gothique, malgré les nombreuses destructions subies durant la deuxième guerre mondiale.


Des prix très accessibles


Désormais reconstruite, Beauvais dispose en outre d'une économie variée : agricole, agroalimentaire, métallurgie, transformation des métaux ou encore chimie et emplois de service.
Son dynamisme économique attire aussi des capitaux étrangers, fin 2017, le chinois BYD y ayant investit 

10 millions d'euros pour l'assemblage de bus exclusivement électriques.
De plus, son campus universitaire, installé dans un cadre boisé et très bien desservi par les transports en commun, compte 1 850 étudiants, autant de locataires potentiels.
Avec un prix moyen pour un appartement vendu occupé de 1 327 € le m2, un loyer mensuel médian de 9,40 € le m2, pour une rentabilité locative brute qui flirte avec les 8,50 %, Beauvais, à 1H15 de la capitale, offre un contexte favorable à l'investissement immobilier locatif.
Choisir le centre-ville de Beauvais, c'est s'assurer un investissement avec une rentabilité correcte.
Le quartier de Notre-Dame du Thil, au nord-ouest de la ville, séduit de plus en plus de familles, également Saint-Just des Marais, calme, proche des commodités et de la forêt de Saint Quentin.

Ce sont tous ces attraits qui séduisent de plus en plus d'investisseurs, intéressés à moyen terme par les plus-values possibles du secteur et une forte rentabilité immédiate.

 

 

 

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