EDITION N°2 FEVRIER 2018
Située entre mer et montagne, héritière de la période gallo-romaine, au patrimoine riche, la sous-préfecture des Landes, Dax, compte 20 683 habitants.
Première ville thermale de l'Hexagone, Dax peut accueillir dans ses 15 établissements thermaux jusqu'à 60 000 curistes par an, cibles intéressantes pour un investissement dans un bien immobilier locatif, tout comme les touristes qui viennent assister à ses fameuses férias, incitant plutôt aux locations saisonnières.
Dans le détail, pour un appartement, les prix pour un appartement loué se négocient en moyenne à 1 422€/m2 à l'achat, avec un loyer moyen de 8,30 €/m2 et une rentabilité brute locative moyenne de 7%. Le marché immobilier dacquois abordable peut donc tout à fait convenir aux primo-accédants avec un petit budget.
Pour un investissement rentable, n'attendez pas pour effectuer les rénovations nécessaires, le parc immobilier étant assez vieillissant. Préférez un bien immobilier locatif, du studio au T3. Au-delà, les locataires préférant s'installer dans les communes voisines.
Par ailleurs, choisissez attentivement votre emplacement. Dans le centre-ville de Dax, piétonnier et en pleine mutation, qui offre un large choix de commerces de proximité, il est encore possible de faire quelques bonnes affaires, notamment dans l’investissement d'un immeuble de rapport. Même constat pour les autres quartiers : le Gond, Saubagnac-Berre, Sablar ou Saint-Pierre.
Et au fil de vos promenades, vos locataires pourront admirer les nombreuses rénovations de façades, notamment, ou encore la fontaine chaude, l'un des monuments incontournables de la ville, avec son eau à 64°C.
Dans les années 2000, le marché immobilier landais a souffert de la crise. Les prix cumulés aux taux d'intérêt en baisse offrent encore de belles opportunités. Si la rentabilité brute locative moyenne est correcte, la plus-value à la revente reste incertaine.
Avec son climat doux, sa situation géographique, entre océan et montagne, la préfecture des Pyrénées-Atlantiques est une ville où il fait bon vivre. Et pourtant, depuis quelques années, sa population (77 215 habitants) est en baisse, contrastant avec celle du Béarn, qui affiche une augmentation de 0,5% chaque année. L'explication en est simple : de nombreux palois recherchent le calme et à se ruraliser. Ils quittent donc Pau pour ses communes limitrophes. Ce phénomène engendre donc tout naturellement une baisse des prix du marché immobilier palois, estimée à environ 10% ses dernières années. Ce qui serait plutôt profitable aux investisseurs, qui sont également motivés par la baisse des taux d'intérêts. Pour s'assurer une rentabilité locative brute correcte, ces derniers doivent choisir les bons emplacements, pour réaliser leur investissement immobilier locatif.
Bien choisir son emplacement
Par exemple, dans le Nord de Pau, où se situe l'hippodrome, l'hôpital, un centre commercial et le campus universitaire, qui compte 10 00 étudiants et regroupe l'IUT et l'ESC, les prix peuvent se négocier autour des 1 650 euros le m2. Des logements à rénover peuvent même être cédés dès 1000 euros/m2. Dans ce secteur, les locations de petites surfaces sont les plus recherchées et se louent en moyenne à 8,80 euros/m2, pour une rentabilité locative brute de 6,4%.
L'hypercentre, hormis le boulevard des Pyrénées et la place Royale, longtemps la cible des critiques, du fait d'incessants problèmes de stationnement notamment ou à cause de sa vétusté, pourrait bien s'avérer être une très bonne affaire, de par ses projets de réhabilitation prochaine.
Le quartier du Trespoey à l'est de la ville, surnommé « les petits Champs-Elysées », reste très prisé par les investisseurs immobiliers, avec des appartements dont les prix oscillent entre 1100 et 2300 m2.
A l'inverse, le quartier du Triangle très bruyant n'est pas forcément à privilégier.
Avec un taux de locataires de 56,9% de locataires, l'offre locative paloise n'est pas négligeable. Et pour rentabiliser votre investissement immobilier locatif, optez d'abord pour le bon secteur, et surtout n'hésitez pas à le faire rénover, le parc immobilier de la ville étant plutôt vieillissant.
Surnommée la Ville Rose, la 4ième commune la plus peuplée de France, avec 447 340 habitants, a tout pour vous séduire, si vous envisagez d'y investir dans un bien immobilier locatif.
Technopôle dotée d'une économie portée par l'industrie aéronautique et spatiale, avantagée par un climat doux et ensoleillé, proche de la montagne et de l'Espagne, et dynamisée par la forte concentration d'étudiants, 100 000, attirés par l'offre universitaire importante et de qualité, la préfecture de la Haute-Garonne est complètement rassurante pour un investissement immobilier locatif.
Devant Bordeaux et Montpellier
Avec des prix qui se négocient entre 2031 et 4061 €/m2 libre, une moyenne de 1 824 €/m2 pour les appartements vendus occupés et un niveau de loyers moyen de 11,40 €/m2, Toulouse est bien plus abordable que Bordeaux et Montpellier, avec une rentabilité brute locative, d'environ 7,5%.
Et si dans la plupart des villes, l'emplacement est primordial, finalement à Toulouse, c'est toute la ville qui l'est. Du coup, tous les emplacements étant rentables, focalisez-vous plutôt sur le type de bien dans lequel vous souhaitez investir, en conséquence de votre budget évidemment.
Dans l'hypercentre, très recherché par les étudiants, vous privilégierez bien entendu les petites surfaces.
Pour investir dans les quartiers du Capitole, des Carmes, de Saint-Etienne ou encore des Berges de la Garonne, qui restent des valeurs sûres, il faudra tout de même débourser des montants supérieurs de 20 à 30%, un budget non négligeable.
Les plus petits budgets pourront, en revanche, se tourner vers les quartiers Sud-Est de Toulouse, comme le quartier Saint-Michel.
Grâce à toutes ses ressources, en plus d'attirer chaque année 40 000 habitants supplémentaires, Toulouse attire aussi les investisseurs immobiliers par des ratios très favorables entre prix d'achat, rentabilité locative et perspective de plus-values.
